Laden...

Fiscale en financiele aspecten (chalet)

Fiscale en financiele aspecten (chalet)
 

Wij willen ingaan op de fiscale consequenties bij de aankoop van een (vakantie) chalet. Hierbij merken wij op dat de kwalificatie van een chalet als roerende dan wel onroerende zaak, voor de BTW en overdrachtsbelasting verschillend kan zijn. Voor de BTW is een chalet als roerende zaak aan te merken als de chalet gemakkelijk is te demonteren of te verplaatsen. Wij zijn er vanuit gegaan dat eerst de grond wordt aangekocht en dat daarna het chalet los wordt gekocht en op de grond wordt geplaatst. Over de aankoop van de grond is overdrachtsbelasting verschuldigd. De chalet wordt voor de BTW aangemerkt als roerende zaak. De aankoop van de chalet is derhalve belast met 21% BTW.
 
Overdrachtsbelasting
Voor de overdrachtsbelasting geldt dat, indien de chalet naar aard en inrichting bestemd is om langdurig op dezelfde
plaats te blijven bestaan, de chalet dusdanig met de grond verbonden is dat sprake is van een onroerende zaak.
Indien geen duurzame plaatsing is beoogd, is sprake van een roerende zaak. Afhankelijk van de kwalificatie als roerend dan wel onroerend van de chalet is bij toekomstige verkoop van de chalet wel (bij onroerend) of geen (bij roerend) overdrachtsbelasting verschuldigd. Bij onderstaand overzicht – waarbij wordt ingegaan op de Inkomstenbelasting en BTW aspecten - wordt ervan uitgegaan dat de aankoop plaatsvindt door een natuurlijk persoon, die de chalet zelf gaat gebruiken en/of deze (tevens) zal verhuren. Voor de eventuele verhuur zal gebruik worden gemaakt van de diensten van de beheerder van het betreffende vakantiepark.
 
A. aankoop chalet voor volledig eigen gebruik / niet voor verhuur
 
BTW
De levering van de chalet die als roerende zaak kan worden aangemerkt is belast met 21% BTW. Deze BTW kan de koper niet bij de Belastingdienst terugvragen, aangezien de chalet alleen voor privé doeleinden gebruikt wordt.
 
Inkomstenbelasting
Na plaatsing van het chalet is de chalet aan te merken als onroerende zaak voor box 3. Het bezit van de chalet wordt voor de inkomstenbelasting daarom belast in box 3. Voorwaarde hierbij is dat de chalet niet als hoofdverblijf wordt gebruikt. Over het totale vermogen in box 3 (bezittingen minus schulden) moet jaarlijks 1,2% vermogens-rendementsheffing betaald worden, indien dit vermogen meer bedraagt dan de wettelijke vrijstelling. In 2010 geldt een vrijstelling van € 20.661,- per persoon; voor partners bedraagt de vrijstelling € 41.322,- Per minderjarig kind kan deze vrijstelling worden verhoogd met € 2.762,- Daarnaast kan bij personen boven de 65 jaar de vrijstelling ook nog worden verhoogd met ouderentoeslag.
 
B. aankoop chalet voor zowel eigen gebruik als voor verhuur
 
BTW
De levering van de chalet is belast met 21% BTW. Deze BTW kan – evenals de BTW op de exploitatie-kosten (zoals energiekosten) in eerste instantie volledig worden teruggevraagd bij de Belastingdienst, indien de koper de chalet mede BTW-belast aan gasten (voor kort verblijf) verhuurt. Om als BTW-ondernemer te kunnen worden aangemerkt, moet men de chalet bedrijfsmatig exploiteren. Verhuurt men een chalet voor minimaal 140 dagen per jaar, dan is door het ministerie goedgekeurd dat de eigenaar ervan als een BTW-ondernemer wordt aangemerkt. Ook indien men het voornemen heeft de chalet bedrijfsmatig te exploiteren, kan men al als ondernemer voor de BTW worden aangemerkt. De verhuur van een chalet is onderworpen aan het verlaagde 6%-tarief. Nadat alle BTW is teruggevraagd, zal voor het privégebruik van de chalet jaarlijks een correctie van deze reeds genoten aftrek van voorbelasting moeten plaatsvinden. Voor de aankoop-BTW moet deze privécorrectie worden
 berekend over het jaar van aankoop en de daarop volgende vier jaren. Voor de berekening van deze correctie wordt aangesloten bij de regels van de herziening (zie “overige zaken” aan het slot van deze brochure). Voor de exploitatiekosten (zoals de BTW op energiekosten) moet de privécorrectie bij de laatste aangifte van het betreffende kalenderjaar worden verwerkt.
 
Inkomstenbelasting
Het bezit van een chalet wordt voor de inkomstenbelasting in beginsel belast in box 3. Voorwaarde hierbij is dat de chalet niet als hoofdverblijf wordt gebruikt én dat de chalet op ‘normale wijze’ wordt beheerd. De huuropbrengsten zijn dan niet belast in box 1. Op ‘normale wijze’ beheren houdt in dat bij meerdere chalets - naast het innen van de huur - niet al te veel arbeidsintensieve werkzaamheden (onderhoud, etc.) door de verhuurder zelf worden verrichten. Gebeurt dat wel dan kan de belastingdienst het standpunt innemen, dat zowel de netto-huuropbrengsten als de toekomstige waardeveranderingen van de chalet progressief belast worden in box 1 (maximaal 52%). Voor de belastingheffing in box 3 en de vrijstellingen, verwijzen wij naar A, onderdeel Inkomstenbelasting.
 
C. aankoop chalet voor uitsluitend verhuur
 
BTW
De levering van de chalet is belast met 21% BTW. Indien men de chalet uitsluitend gaat verhuren (voor kort verblijf), dient de verhuurder 6% BTW in de huurprijs op te nemen en kan alle voorbelasting worden teruggevorderd. De 140-dagen eis (zie onderdeel B) en de correctie van de voorbelasting in verband met het privégebruik zijn dan uiteraard niet meer van toepassing.
 
Inkomstenbelasting
De chalet wordt voor de inkomstenbelasting belast in box 3, maar kan onder voorwaarden progressief worden belast
in box 1 tegen maximaal 52%. Hiervoor verwijzen wij naar B, onderdeel Inkomstenbelasting.
 

Overige zaken

1. BTW-ondernemerschap

Indien voldaan wordt aan de voorwaarden van het BTW-ondernemerschap (zie onderdeel B of C), moet men zich bij de Belastingdienst als zodanig aanmelden (zie: www.belastingdienst.nl). Gaat de Belastingdienst akkoord met het verzoek, dan zal er een BTW-nummer worden toegekend en moet u periodiek (hoogst waarschijnlijk eenmaal per kwartaal) een BTW-aangifte indienen. Bij rubriek 1b van deze aangifte geeft u in de eerste kolom het bedrag aan waarover omzetbelasting is berekend aan de huurders; in de tweede kolom vermeldt u het BTW-bedrag (6% x bedrag van de eerste kolom). Bij rubriek 5b geeft u het BTW-bedrag van de aftrekbare voorbelasting aan.
 
2. Kleine Ondernemersregeling (KOR)
Wat betreft de BTW willen wij nog opmerken dat bij de verhuur van de chalet de kleine ondernemersregeling (afgekort: KOR) van toepassing kan zijn. Deze KOR houdt in dat een BTWondernemer, die op jaarbasis per saldo (dus na aftrek van de voorbelasting) niet meer dan € 1.883,- aan BTW verschuldigd is, een belastingvermindering kan krijgen. Deze vermindering wordt als volgt berekend:
 • bedraagt de per saldo verschuldigde omzetbelasting minder dan € 1.345,- dan hoeft men in het
 geheel niets af te dragen aan de Belastingdienst;
 • bedraagt de per saldo verschuldigde omzetbelasting minimaal € 1.345,- doch maximaal € 1.883,-
 dan is de vermindering 2,5 maal het verschil tussen € 1.883,- en het af te dragen bedrag.
 
Het bedrag van de aldus vastgestelde belastingvermindering moet bij rubriek 5d van het aangiftebiljet worden ingevuld. Blijkt na afloop van het kalenderjaar dat het bedrag van de KOR wordt overschreden, dan zal de reeds genoten belastingvermindering moeten worden terugbetaald.
 
3. Herzieningsregeling
Een BTW-ondernemer kan de aan hem in rekening gebrachte BTW als voorbelasting verrekenen met de door hem verschuldigde BTW. Deze voorbelasting is echter alleen aftrekbaar voor zover de aangekochte goederen en diensten worden gebruikt voor belaste handelingen, zoals de verhuur van een chalet voor kort verblijf. Indien de chalet ook voor privé doeleinden wordt gebruikt, is het deel van de voorbelasting dat aan dit privégebruik moet worden toegerekend, niet aftrekbaar. Bij roerende zaken wordt deze correctie herzien in een periode van 5 jaren: het jaar van investering en de daarop volgende 4 jaren. Aan elk jaar moet 1/5e deel van de gecorrigeerde voorbelasting voor het privé-gebruik worden toegerekend. Ook de verkoop van het chalet tijdens de herzieningsperiode kan een correctie van de reeds verrekende voorbelasting veroorzaken.
 
 
 
 
 
Bovenstaande informatie is algemeen van aard en kan om die reden niet gezien worden als individueel advies. Raadpleeg de belastingadviseur indien u informatie wilt over uw individuele situatie. Onder voorbehoud van wettelijke aanpassingen (oktober 2010).

Top aanbod
 

Velthorst de Luxe

Van particulier: prachtige 4 pers. vakantiewoning compleet met kavel grond !!

125.000,00
 

Hackfort de Luxe

Van particulier: prachtige 6 pers. vakantiewoning compleet met kavel grond !!
Aanbieding

180.000,00